23 de janeiro de 2012

Alteração de fachada em condomínios



Artigo de Rodrigo Karpat*

Modificar a fachada do prédio pode gerar uma série de dúvidas e problemas para o condomínio. A discussão envolve um estudo sobre o que o nosso Código Civil estabelece e o que o Poder Judiciário e os condomínios vêm realizando na prática. Na simples leitura do artigo 1336, III do Código Civil, fica claro que qualquer alteração de fachada não pode ser realizada salvo com a concordância da unanimidade dos condôminos. “Código Civil Art. 1336. São deveres do condômino: III. não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.
Neste sentido o doutrinador Caio Mario da Silva Pereira aduziu que “a fachada do edifício é um bem comum a todos os co-proprietários, e, como tal, não pode qualquer condômino nela inovar sem o consentimento dos demais. A aplicação dessa proibição converte-se em dever de todos os condôminos quanto a conservação das linhas exteriores do prédio.”
Porém, existem situações em que são aceitáveis modificações, pelo fato de não serem consideradas como alteração de fachada. Para caracterizar a alteração é necessário modificar o sentido e substituir as linhas exteriores do prédio. 
De acordo com a lição de Caio Mario da Silva Pereira: “O limite da proibição é o interesse coletivo. Desde que não prejudique ninguém, nem comprometa a segurança do imóvel, nem infrinja as cláusulas da convenção. Pode o dono de qualquer apartamento fazer neste as obras que entender”. Tem–se entendido, generalizadamente, que não importa em alteração interdita o fechamento de área voltada para o exterior, varanda ou terraço, por vidraças encaixilhadas em esquadrias finas, de vez que a sua transparência não quebra a harmonia do conjunto.”
Na prática, tem se aceito pequenas modificações na fachada desde que não causem prejuízo a estética do prédio, tais como fechamento de sacadas, redes de proteção, persianas, e ainda a substituição de materiais antigos que não existem mais no mercado quando houver a necessidade de troca de  esquadrias, batentes e etc. Quando constatado que não houve comprometimento a segurança ou alteração significativa da estética da fachada é cabível seu fechamento. Este entendimento aplica-se também no caso de remoção de caixilhos.
Conclui-se assim que algumas modificações, tais como o fechamento de sacadas com vidros transparentes, a instalação de redes de proteção, remoção de caixilhos e a colocação de persianas não constituem alteração da fachada, desde que não comprometam a estética do condomínio. Considerando que alguns casos não configuram alteração de fachada sugere-se que o síndico se antecipe e convoque assembleia a fim de padronizar a instalação dos vidros, persianas, remoção de caixilhos entre outros. Esta aprovação deverá ocorrer com quórum de maioria simples e obrigará aos condôminos ausentes também.
* Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados –rodrigo@karpat.adv.br

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