7 de maio de 2012

Área comum dos shopping centers e o direito dos locatários


Artigo de Francisco dos Santos Dias Bloch*


Os contratos de locação de lojas em shopping centers, como uma regra geral, permitem ao proprietário do shopping a utilização livre da área comum do empreendimento, sem quaisquer restrições. Esta norma costuma estar expressa na escritura de normas gerais do empreendimento, que constitui parte integrante dos contratos de locação. É reforçada pelo artigo 54 da Lei de Locações, que estabelece que: “Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.”
É importante esclarecer que a relação contratual entre o empreendedor de um shopping center e os seus locatários é atípica. O locador mantém um alto grau de controle sobre o imóvel alugado, pois decide com exclusividade questões relevantes de interesse comum aos locatários/lojistas, como: composição do mix de produtos e serviços oferecidos, estratégia comercial a ser seguida pelo empreendimento como um todo, e ocupação do imóvel. Ocorre que, ainda assim, há limites legais para a utilização da área comum. 
O locador não pode prejudicar ou limitar a utilização dos imóveis alugados pelos locatários: esta é uma regra geral aplicável às locações residenciais e comerciais. O artigo 22 da Lei de Locações declara que o locador deve “garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado” e “manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel”, sendo que esta norma aplica-se igualmente nas relações entre o locador e os locatários de lojas em shopping centers. 
Na prática, isto significa que a realização de obras ou instalações no empreendimento, que impossibilitem ou dificultem o trabalho normal dos locatários/lojistas, podem ser impedidas ou paralisadas judicialmente.
Naturalmente é preciso levar em conta o bom senso e as relações normais entre lojistas e empreendedor, antes de recorrer ao Poder Judiciário. Uma reforma em determinado setor de um shopping, por exemplo, que trará benefícios ao empreendimento como um todo, ou uma instalação para as festas de final de ano, mesmo bloqueando parcialmente a visibilidade de uma vitrine, provavelmente resultarão em mais vantagens que desvantagens para o locatário.
Mas há situações de abuso, em que o locatário pode impedir a utilização da área comum. Recentemente, um famoso shopping center da Capital de São Paulo aproveitou um espaço vazio ao lado de uma loja ocupada e construiu uma nova loja, bloqueando totalmente uma das vitrines do lojista anterior, e bloqueando parcialmente a visão das demais vitrines. Isto foi feito sem a autorização expressa do locatário. A questão foi levada ao Poder Judiciário, e o locatário prejudicado conseguiu uma decisão liminar determinando que o shopping demolisse a construção realizada indevidamente, sob pena de multa diária de R$ 5 mil.
A decisão foi baseada no artigo 22 da Lei de Locações, acima mencionado, e levou em conta o fato de que esta norma é de ordem pública e, portanto, não pode ser alterada por meio do contrato de locação – mesmo em um shopping center. 
* Francisco dos Santos Dias Bloch é advogado formado e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP. Atua em São Paulo, no escritório Cerveira Advogados Associados (www.cerveiraadvogados.com.br), nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Contencioso Cível – francisco@cerveiraadvogados.com.br

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